新基建与公募REITs对估价师的考验
分类:管理者说作者:专业评估师来源:深美林评估发表于:2020年09月14日
2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》）。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称《征求意见稿》）。根据《通知》，基础设施REITs聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。《通知》、《征求意见稿》发布标志千呼万唤的公募REITs开闸。
今年突发的疫情对全世界的经济都是沉重的打击，为了重振经济，调整产业结构，“新基建”首次进入今年的政府工作报告，从而成为两会热词之一。在政府工作报告中，已经大体划定了新基建的范围，明确提出“加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络，拓展5G应用，建设充电桩，推广新能源汽车，激发新消费需求、助力产业升级。“新基建”及基础设施公募REITs的配合推行，有利于为基建企业提供长期稳定的资金，提升该领域直接融资比例，相信将有利于产业升级和发展。
原始权益人、投资人和融资人三方的协调是公募REITs市场发展的基础。在操作过程中，资产估值定价、治理机制和配套融资工具完善则是三个关键点。资产估值定价是公募REITs的核心问题。目前监管层把保护中小投资人放在首位，合理公允的估值是基础。《征求意见稿》参考了香港的基石投资人制度，引入专业机构投资者参与战略配售。作为房地产及资产估价师，未来也将随着公募REITs的发展获得更多的相关业务，与此同时也对估价师带来有较多的考验。
对于传统评估来说，估价师习惯了与委托方单方面进行业务沟通，而公募REITs不仅仅是委托方关心专业的评估结果，市场及投资人更关心资产价值的公允性及合理性，估价结果的公允性应当受到监管部门及社会的监督。同时传统的估价更加偏重于现状下的市场情况，而REITs产品的投资人更关心未来现金流的所产生的回报情况，这对于估价师来说除了要了解相关市场的现状，更要对经济社会发展、房地产市场发展、未来的预测有更深刻的理解及经验判断，这样才有助于让投资人增加对项目的信心，体现估价师的价值。
相信我国的房地产市场和资本市场将进入一个新的时期，市场及投资人将更加依赖专业的投资价值分析，对于资产及房地产估价师来说是一个机遇也是一个挑战，需要我们更快地提高自身能力水平，去迎接新的市场和业务领域。
